TAPUDA ŞERH OLMASA DA SATIŞ İPTAL EDİLEBİLİR!

Yargıtay'dan evli çiftleri ve gayrimenkul alıcılarını yakından ilgilendiren önemli bir karar!

Değerli okurlarım,

Köşe yazılarımda genellikle yaşadığımız güzel ilçemiz Anamur'un sorunlarını, bu sorunlara ilişkin düşüncelerimi ve çözüm önerilerimi sizlerle paylaşmaya çalışıyorum.

Ancak zaman zaman mesleğimle ilgili önemli konulara da değinmek, özellikle gayrimenkul sahiplerini ve alıcılarını yakından ilgilendiren hukuki gelişmeler hakkında sizleri bilgilendirmek istiyorum.

Bildiğiniz üzere mesleğim Harita ve Kadastro Mühendisliği. Aynı zamanda gayrimenkul danışmanlığı da yapmaktayım. Bu nedenle taşınmaz mülkiyeti, tapu işlemleri, imar uygulamaları ve gayrimenkul hukukuyla ilgili gelişmeleri yakından takip ediyorum.

Bu hafta sizlerle, Yargıtay'ın gayrimenkul alım satımında dikkat edilmesi gereken son derece önemli bir kararını paylaşmak istiyorum.

EŞİN HABERİ OLMADAN SATILAN EVİN TAPUSU İPTAL EDİLEBİLİR!

Düşünün ki evli bir çift, yıllardır aynı evde yaşıyor. Evin tapusu ise eşlerden yalnızca birinin üzerine kayıtlı. Tapu sahibi olan eş, diğer eşin açık rızasını almadan bu konutu üçüncü bir kişiye satıyor.

Üstelik tapu kayıtlarında herhangi bir aile konutu şerhi de bulunmuyor.

Peki, böyle bir satış geçerli midir?

İşte Yargıtay'ın verdiği önemli karar, bu soruya açıklık getiriyor.

Olayda, eşlerden biri adına kayıtlı bulunan ve aile konutu olarak kullanılan taşınmaz, diğer eşin açık rızası alınmadan üçüncü bir kişiye satılıyor.

Satıştan sonra diğer eş, mahkemeye başvurarak tapunun iptalini, taşınmazın yeniden eski malik adına tescilini ve aile konutu şerhi konulmasını talep ediyor.

Ancak ilk derece mahkemesi davayı reddediyor.

Karar istinafa taşınıyor. Bölge Adliye Mahkemesi de davacının itirazlarını yerinde bulmayarak başvuruyu reddediyor.

Bunun üzerine dosya Yargıtay'a gidiyor.

YARGITAY: AİLE KONUTU ŞERHİ OLMAMASI SATIŞA SERBESTLİK TANIMAZ!

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 30 Haziran 2026 tarihli, 2026/3336 Esas ve 2026/7462 Karar sayılı ilamıyla son derece önemli bir değerlendirmede bulunuyor.

Yargıtay'a göre, bir taşınmazın aile konutu niteliğinde olması için tapu kaydında mutlaka aile konutu şerhinin bulunması gerekmiyor.

Çünkü aile konutu şerhi, hukuki anlamda kurucu değil, açıklayıcı nitelik taşıyor.

Başka bir ifadeyle, bir taşınmaz tapuya şerh konulduğu için aile konutu olmuyor; zaten aile konutu olduğu için şerh konulabiliyor.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesi bu konuda açık bir düzenleme içeriyor.

Kanuna göre eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutunu devredemiyor, aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedemiyor veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlandıramıyor.

Yani tapu yalnızca sizin adınıza kayıtlı olsa bile, eşinizle birlikte yaşadığınız aile konutunu satarken eşinizin açık rızasını almanız gerekiyor.

Burada önemli bir başka ayrıntı daha bulunuyor.

Kanun, eşin vereceği rıza için zorunlu bir şekil şartı öngörmüyor. Rıza sözlü olarak da verilebiliyor. Ancak bu rızanın açık olması ve gerektiğinde ispatlanabilmesi gerekiyor.

Yargıtay, incelediği somut olayda taşınmazın aile konutu olduğunun sabit bulunduğunu, satış sırasında diğer eşin açık rızasının alındığının ise ispatlanamadığını belirtiyor.

Bu gerekçeyle ilk derece mahkemesinin ret kararını bozarak davanın kabulü gerektiğine hükmediyor.

EV ALACAKLAR DİKKAT!

Peki, bu kararın günlük hayatımızdaki karşılığı nedir?

Bir gayrimenkul satın almak istediğinizi düşünelim. Tapu kaydını inceliyorsunuz. Herhangi bir ipotek, haciz veya aile konutu şerhi görünmüyor.

Ancak satın alacağınız taşınmaz, satıcının eşiyle birlikte yaşadığı aile konutu olabilir.

İşte bu noktada yalnızca tapu kaydına bakmak her zaman yeterli olmayabilir.

Çünkü tapuda aile konutu şerhi bulunmasa bile, eşin açık rızası alınmadan yapılan satış hukuki uyuşmazlığa dönüşebilir ve koşulları oluştuğunda tapu iptaliyle sonuçlanabilir.

Elbette her satışın kendiliğinden geçersiz sayılacağı söylenemez. Taşınmazın aile konutu niteliği, eşin rızası ve somut olayın diğer hukuki özellikleri mahkeme tarafından değerlendirilir.

Bu nedenle özellikle evli kişilere ait konutların alım satımında, taşınmazın aile konutu olup olmadığının araştırılması ve gerekiyorsa diğer eşin açık rızasının alınması büyük önem taşıyor.

SON SÖZ

Değerli okurlarım,

Gayrimenkul alım satımı yalnızca tapuda imza atmak ve satış bedelini ödemekten ibaret değildir.

Bazen tapuda görünmeyen hukuki bir durum, yıllar sonra ciddi mağduriyetlere yol açabilir.

Bu nedenle hem gayrimenkul sahiplerinin hem de alıcıların işlemlerini dikkatli ve bilinçli şekilde gerçekleştirmelerini öneriyorum.

Unutmayalım ki tapuda her şeyin sorunsuz görünmesi, hukuken hiçbir sorun bulunmadığı anlamına gelmeyebilir.

Bu hafta sizlerle mesleki açıdan önemli bulduğum bir Yargıtay kararını paylaşmak istedim.

Umarım faydalı olmuştur.

Bir sonraki yazımda yeniden Anamur'un sorunlarına, kentimizin geleceğine ve çözüm bekleyen konularına değinmek dileğiyle...

Sağlıkla ve sevgiyle kalın.

Ahmet Doğan
Harita ve Kadastro Mühendisi

KİYA GRUP Gayrimenkul Ltd.Şti.